统筹去库存与保障性住房供给 多地实践“以购代建”模式
6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会。会议指出，设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产发展新模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。
5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议(以下简称“保交房视频会议”)提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
当前，收购存量商品房用于保障性住房成为消化、盘活存量房产的举措之一。各地正积极探索保障性住房“以购代建”模式，统筹去库存政策与保障性住房供给。
“以购代建”
发挥多重作用
在保交房视频会议召开前，南京、郑州、重庆、大理等多个城市已经展开对采取“以购代建”模式盘活存量住房的探索。
在保交房视频会议召开后，多地积极跟进，支持收购部分商品房用作保障性住房。据《证券日报》记者不完全统计，5月17日后已有包括柳州、苏州、昆明在内的至少7个城市明确表态，将以国企收购的形式，收购一部分商品房用作保障性住房。
例如，柳州市住建局6月9日发布的《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》提到，推动商品住房去库存，政府“以需定购”并组织符合条件的市属国有企业以合理价格收购一部分空置商品房用作保障性住房。
6月6日，安徽省淮南市发布关于向社会公开征求《关于进一步调整优化房地产政策的通知(征求意见稿)》意见的公告，其中提到，探索试点国有企业收购空置商品住房用于保障性住房，推动金融机构积极运用保障性住房再贷款资金予以支持。
中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，收购部分商品房用作保障性住房可以发挥多重作用。一是有利于加快保障性住房供给；二是有利于市场库存的去化；三是本轮将收储对象定为已建成未出售商品房，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，以收购存量的方式筹集保障性住房不仅能缩短筹建的周期，也更适应当前房地产市场的供求关系。
“以需定购”
做好筹集工作
保障性住房包括了保障性租赁住房(以下简称“保租房”)、配售型保障住房等多种类型。中指研究院报告认为，根据住建部的规划，“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套(间)，截至2023年底已筹集573万套(间)。仅保租房部分，在2024年—2025年仍剩余297万套(间)的筹集任务规模，体量较为庞大。
“考虑到今明两年保租房目标仍有一定缺口，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存。”陈文静表示，不过，与将市场化长租公寓纳入保租房体系的筹集模式相比，国企收储存量房产转化为保租房需要较多增量资金支持。
在资金支持方面，5月17日，中国人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上表示，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。
陶玲还提到，近期央行将出台正式文件，并统筹考虑政策衔接，把租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。
租赁住房贷款支持计划于2023年2月份创设，在重庆、郑州、天津等8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。2024年第一季度中国货币政策执行报告显示，截至2024年3月末，租赁住房贷款支持计划余额为20亿元。
“以需定购”是筹集保障性住房过程中的关键词。住房和城乡建设部副部长董建国在上述吹风会上强调，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
本次央行召开的保障性住房再贷款工作推进会也强调，在推进保障性住房再贷款政策落地见效时，金融机构和有关单位要“加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价”。
对此，李宇嘉表示，未来地方政府在收购存量商品住房用作保障性住房时，要先确定本地需要多少保障性住房，以及保障性住房的类型、户型及区位，并根据需要在存量市场收购房源。
陈文静建议，可以先在广州以及核心二线城市等地展开试点。就保租房而言，这些城市住房租赁需求较为旺盛，收购来的存量房产可以得到充分利用，核心城市市场好转也会对全国产生积极作用。
“政府收购存量商品住房等模式才刚刚开始，未来随着各城市大面积推广，预计将对去库存、稳市场起到明显的积极作用，将有利于加快房地产市场的企稳恢复。”陈文静称。
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