深圳分区优化住房限购政策，促进楼市成交在“金三银四”后继续活跃
5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》(简称《通知》)，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。
图片来源：乐有家研究中心
根据《通知》，此次限购政策分区调整，主要调整的区域为：盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区。
按照新政，非本市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)限购1套住房，在上述区域范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。
《通知》明确，有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在上述区域内再购买1套住房。
《通知》规定，同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在上述区域购买商品住房，用于解决员工住房等需求。
乐有家营销总裁贺玲分析指出，“4.30政治局会议”提到，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。深圳积极响应，“5.6新政”正是在去化上的初步发力。此次新政在限购政策上作调整，进一步降低购房门槛，增加特定人群房票，有利于激发潜在购房需求，促进楼市成交在“金三银四”后持续活跃。
美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，深圳本次楼市政策的调整主要针对除罗湖、福田、南山及宝安的新安、西乡街道之外区域，具体调整包括：非深户社保年限3改1；多子女深户家庭可多买1套房；企业可购买商品住房。
何倩茹指出，目前深圳新房大部分位于上述调整区域，因此新政对新房去库存有较大的帮助。但由于二手市场的成交50%以上依然集中在原关内的区域，所以对二手市场的影响估计要小一点。整体来说，相对于其他城市，深圳本次政策调整的力度较小。从此前出台的政策也验证过，深圳目前缺乏的不是购房资格，而是入市信心。如果希望深圳房地产市场能尽快恢复常态，从增强购房信心方向入手才能更有效。
根据深圳住建局公布的2024年第二季度预售商品房入市计划来看，此次新政涉及调整的区域新房市场，在二季度总共将预售12个住宅项目、5664套住宅房源，占总预售计划的72%。业内认为，这些项目也有希望尝到政策的首波红利。
深圳上一次大力度优化楼市政策是今年2月。对于深圳户籍购房政策而言，购房政策恢复到2021年7月15日新政之前，取消落户三年、社保三年才可以买房的政策限制。对于非户籍人口购房政策而言，从之前的连续5年社保要求降低到3年。
从市场情况来看，随着前期政策效应减弱，4月市场热度呈下降趋势。
深圳市房地产中介协会指出，从时间线来看，在2月以来利好政策刺激下，叠加传统“金三银四”购房旺季的影响，3月和4月的交易量整体呈现出全年的相对高位水平。但随着政策边际效益的逐渐减弱，市场需求的释放在4月，尤其是在4月下旬开始有所放缓。
根据深房中协统计，4月深圳新房住宅成交2355套，环比增长4.9%，同比下降32.8%；4月全市二手房录得(录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数)4942套，环比下降4.9%，同比增长32.0%。
同时，深圳二手房在售量创新高，已突破六万套。截至2024年5月1日，根据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，全市有效在售二手房源60247套，对比4月1日统计的58122套在售房源增加2125套，环比增长3.7%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳的新政能够释放一部分被行政干预政策限制的需求，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口在深圳上车的愿望。同时，深圳也贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致。
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