小财看房|崔各庄内卷，奶西、南皋怎么选？

XiangHouse.com.cn 2023-01-11 13:31:16 发布于：北京市来源：中国网-财经作者：张增艳

　　奶西上新，南皋慌张。

　　虽然同处朝阳崔各庄，奶西和南皋都在抱望京大腿，但显然“不同命”。

　　原本只有南皋的“四兄弟”龙樾合玺、和光悦府、望京养云、晓风印月彼此厮杀，但随着奶西“双子盘”望京樾、中建宸园入市，以及金隅拿下奶西新地块，奶西与南皋的PK持续白热化，崔各庄成为名副其实的“朝阳卷王”。

　　奶西“双子盘”，320地块为望京樾，318地块为中建宸园

　　算起来，南皋“四兄弟”入市相对早，但优势并不明显，结果被奶西的“双子盘”反超。从目前的战况来看，奶西的呼声越来越高。

　　网签到底哪家强？

　　沿着南皋路向东，远远就能望见正在作业的塔吊。其中，路南是望京养云，路北则是龙樾合玺、晓风印月、和光悦府。

　　南皋“四兄弟”分布在南皋路两侧

　　四盘林立，供应量超过3000套，堪称竞品大PK。一方面，四个项目都主打四居改善，同质化严重；另一方面，均价都超过8万/平，总价差距不大。

　　不同的是，除了望京养云，龙樾合玺、和光悦府、晓风印月这3个项目均配建保障性租赁住房。

　　和光悦府、龙樾合玺、晓风印月、望京养云的指导价及面积段

　　受集中供地影响，龙樾合玺、和光悦府、望京养云均是2021年取得预售许可证，截至目前已一年有余；晓风印月则是2022年6月3日取证。

　　北京建委的数据显示，截至2022年12月10日，以上四个项目的网签率分别为25.12%、27%、92.57%、30.17%。

　　崔各庄部分项目网签统计

　　不难发现，“四兄弟”中去化最快的是望京养云。作为板块内唯一的共有产权住房项目，政府产权份额占比20%，从而变相地拉低了望京养云的单价，仅为7.04万/平。

　　在贴身肉搏的南皋，四个项目享受同样的配套，单价低成为了最大优势。以望京养云168平的四居为例，对比另外三个项目，一套大约能便宜近300万。

　　晓风印月虽取证晚，却是区域内的后起之秀，网签率已超过龙樾合玺、和光悦府，这背后也有单价低的因素，成交价约8.53万/平，低于和光悦府的8.62万/平和龙樾合玺8.85万/平。当然，晓风印月有102平的三居，在四个项目中算产品差异化，有助于走量。

　　而且，晓风印月是南皋板块中唯一有部分房源需要现房销售的项目，现房销售面积4.1万平方米。因此，项目的现金流压力相对较大，以价换量或是综合考量的结果吧。

　　再看奶西“双子盘”，望京樾、中建宸园的取证时间分别为2022年9月21日、2022年10月24日，截至12月10日的网签率分别为26.64%、18.75%，整体的去化速度要快些。去化这事儿吧，其实是选择题，本质是价和量的博弈，就看开发商要啥。

　　承接望京外溢需求

　　奶西和南皋竞争激烈，主要是因为客群的相似度极高。

　　在地理位置上，奶西和南皋均在五环外，且临近望京，争夺的客群也以望京为核心，尤其是阿里、美团等大厂的购房人群。

　　站在来广营北路上，远处可见的高楼大厦就是望京商圈

　　也就是说，奶西和南皋本身都没有产业，需要承接望京的外溢需求。朝阳分区的规划显示，产业组团以奥林匹克中心区、中关村朝阳园、金盏国际合作服务区、国家文化产业创新实验区等为核心。

　　关于中关村朝阳园五区、金盏国际合作服务区的规划

　　这意味着，中关村朝阳园、东坝金盏国际合作服务区有产业导入。而崔各庄恰好就在中关村朝阳园和东坝金盏国际合作服务区中间，奶西位于中关村朝阳园的北侧，南皋位于东坝金盏国际合作服务区的北边。

　　地理位置注定了奶西和南皋没有产业导入。要知道，没有产业，人流只能靠外溢，就像昌平的回龙观一样，承接海淀外溢。

　　因此，奶西和南皋想变成望京第二基本没戏，大概率会沦为睡城。

　　既然是睡城，交通便捷就显得格外重要。尽管奶西和南皋均不靠近地铁，但整体交通状况又有差别。

　　以奶西的望京樾为例，距离地铁14号线善各庄站3.9公里，开车约8分钟；公交939、869到善各庄站要15分钟；如果开车出行，从来广营北路向南，经过荣达路就可进入望京区域，通达性相对较好。

　　望京樾附近的来广营北路

　　南皋的晓风印月，距离望京地铁站5.8公里，驾车约18分钟。这是不堵车的情况下，如果赶上早晚高峰，时间只会更长，想想路过必堵的大山子都崩溃。

　　从南皋到望京的直线距离虽然很近，但交通不畅，早晚高峰堵车严重，这也是很多购房人群的担忧。

　　因此，交通方面，奶西相对有优势。

　　人民网领导留言板上对京密路交通拥堵的投诉

　　不过，南皋也有利好消息，就是京密路要修高架，快速路与京密路现有的路线基本一致，建成后将有望改善东北方向道路拥堵情况。

　　同时，地铁32号线规划的北皋站距离晓风印月700米左右，建成后将有助于提升南皋区域的轨道出行。至于啥时候能通，小财也未知。

　　奶西整体规划吸睛

　　奶西和南皋类似，周边配套严重不足，城市界面相对混乱。然而，奶西能压南皋一头，主要是整体规划已经出炉，宜居性相对高。

　　望京樾附近的二手房东洲家园

　　奶西作为朝阳供地的热门区域，从推地节奏也可略知一二。在北京2022年第二批次土拍中，奶西拍出两幅地块。随后的第三批次土拍朝阳并未挂地，直到第四批次奶西又拍了一块地。

　　尽管北京楼市筑底，但望京樾与中建宸园的热销传递了明确的信号，即大朝阳的购买力依然在线，就看项目自身了。

　　奶西板块被热炒，与整个区域的规划有关，这里属于“先规划后开发”。很多购房人群愿意选奶西，大概率是因为通过规划即可知道未来周边有啥配套，心里略微踏实一些。

　　崔各庄奶西村地块整体规划

　　从北京市规自委的文件来看，319地块(位于320地块的西北角)的托幼用地规划为9班幼儿园；望京樾320地块的东南角有公交站；临近来广营北路东侧有1.39公顷的生态景观绿地；29-315-2地块为中小学合校用地，29-317-3地块为机构养老设施用地，29-317-4属于综合性商业金融服务业用地，共计3.05公顷。

　　通过规划可知，奶西的规划相对完整。由于318、320、321等住宅用地均已拍完，整个板块还剩1块宅地待拍。可以预见，奶西后期的建设会逐步提速，板块的居住氛围值得期待。

　　把目光转向南皋，周边是塑三文化创意园、三元双日物流以及中国铁道博物馆(东郊展馆)、中国电影博物馆、民航博物馆等。

　　有网友戏称，南皋艺术氛围不错，居住氛围不足。

　　在建项目中，望京养云项目配有商业综合体，晓风印月配有基础教育用地和社区养老用地，这些算未来的配套，需要花时间等待落地。期房就这样，买的其实是未来。毕竟现在看未来，多少有点模糊。（记者张增艳）

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