房地产融资协调机制扩围增效 “白名单”应进尽进
为促进住房项目建成交付、保障购房人合法权益，我国于今年初建立了城市房地产融资协调机制(简称“协调机制”)。
9月召开的中央政治局会议提出，加大“白名单”项目贷款投放力度。近期，金融监管总局会同住房城乡建设部研究制定了协调机制“白名单”项目扩围增效方案，推动商品住房开发贷款项目全部纳入“白名单”。
上海证券报记者从金融监管总局获悉，在协调机制下，截至11月18日，“白名单”项目贷款审批通过金额超过3万亿元；预计到2024年末，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元。
问题项目经修复被纳入“白名单”
协调机制建立以来，发挥了地方政府在稳定房地产市场方面的积极作用，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，定期组织房企和银行各方会商，做好“白名单”项目审核把关，推动修复房地产项目存在问题等，为房地产项目融资和建成交付提供了有利的外部环境。
23栋住宅楼、7栋商业楼、1栋幼儿园及相关配套服务用房——位于西安市经济技术开发区的绿地之心住宅DK2项目，共分六个标段建设。项目剩余的二、四、五、六标段整体融资需求达14亿元。
相关开发企业负责人告诉记者，项目首次申报“白名单”时，因未完全缴纳城市基础设施配套费，以及计划新开工建设的第四标段未获得建筑工程施工许可证，不符合“四证齐全”要求，未被纳入“白名单”。
了解到这一情况后，协调机制着力推动项目问题修复：协调住建部门，允许项目公司分批缴纳剩余的城市基础设施配套费5800余万元；协调有关部门提高办证效率、压缩办证时间，为四标段办理建筑工程施工许可证；多次组织银团牵头银行及成员银行座谈，促进项目融资顺利开展。
取得施工许可证后，项目迅速被纳入了西安市第三批次“白名单”。6月28日，项目获得了交通银行西安分行作为牵头行的银团贷款授信总额度14亿元。
这是问题项目经修复后被纳入“白名单”的一个缩影。当前，各地正推动合规项目“白名单”应进尽进。据初步统计，全国已有超1000个问题项目经修复后纳入“白名单”，获得银行融资支持近2000亿元。
在协调机制高效运转过程中，配套支持政策持续优化，提升了金融机构贷款投放的积极性。比如，协调机制对存在问题的项目积极修复解决，金融机构建立绿色通道、单列授信额度，司法部门在保全执行等方面提供了相应保障，纳入“白名单”后，房地产项目管理更加规范，融资更加便捷快速。
“白名单”项目扩围增效
近期，金融监管总局会同住房城乡建设部研究制定了协调机制“白名单”项目扩围增效方案，推动商品住房开发贷款项目全部纳入“白名单”。
城市协调机制重点支持的是在建已售未交付商品住房项目。因此，本次扩围在范围上是将商品住房开发贷款对应的项目纳入“白名单”。
“商品住房开发贷款项目都要纳入‘白名单’机制运行管理。”业内人士表示，新增住房开发贷款对应项目要纳入，存量住房开发贷款对应项目也要通过“白名单”机制逐步覆盖，实现“应进尽进”。
金融监管总局会同住房城乡建设部进一步完善了项目纳入“白名单”的流程，房企可以按照自身需要采取审核和备案两种方式。
其中，审核方式是指，房地产项目公司按照现有的“白名单”推送反馈管理流程要求，自愿向城市协调机制申报，城市协调机制审核符合“5+5”条件标准后，向贷款主办银行推送。
备案方式是指，房地产项目公司直接向金融机构申请贷款，金融机构按常规开发贷款条件流程审批，符合贷款条件的项目在审批放款后，通过备案流程纳入当地城市协调机制“白名单”。
记者了解到，对按常规条件流程申请开发贷款的房地产项目而言，按备案方式纳入“白名单”后，即可以享受“白名单”各项支持政策，从而更好地开展项目建设，保障购房人合法权益。比如，由于银行对“白名单”项目可以单列授信额度，项目的贷款资金支持更有保障，资金分配和调剂也更为灵活。
促进房地产市场止跌回稳
“白名单”扩围，将起到多个方面的积极作用。首先是有利于促进更多住房项目建成交付，保障购房人合法权益；其次是有利于加大对房地产项目公司的资金支持，提振各方信心，促进房地产市场止跌回稳；最后是有利于完善商业银行开发贷款全流程管理，加快构建房地产发展新模式。
业内人士表示，通过推动“白名单”扩围，所有合规增量商品住房开发项目都要进“白名单”，房地产项目建设交付将更有保障，也能更好保障购房人合法权益。
“白名单”扩围还能为房地产企业的稳健经营和持续发展提供有力保障。业内人士表示，在资金方面，项目公司将享受更顺畅的融资渠道和更便捷的金融服务。在市场认可度方面，纳入“白名单”的项目将被视为更加可靠，更易获得购房人信任。
同时，项目被纳入“白名单”后，会向市场传递出资金链稳健、交付有保障、经营可持续的积极信号。“白名单”扩围可以增强购房者、施工单位、供应商等相关方面的信心，与近期出台的房地产优化政策形成合力，带动市场活跃度上升，促进房地产市场止跌回稳。
“白名单”扩围还将为构建更科学、合理、可持续的房地产发展新模式奠定基础。业内人士表示，协调机制要求区分房企债务风险和项目公司运营风险。“白名单”项目扩围有利于隔离房企与项目层面的风险，加快房地产项目融资制度进一步改革完善。
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