住房“以旧换新”如何换？专家：满足各方共同需求是关键
近期，各地推动“住房‘以旧换新’”的消息不时登上各大社媒“热搜”榜，引起了网友和市场各方的广泛关注。
“以旧换新”，通常是在商品消费当中，消费者将陈旧商品交给商家，由此换取一定面额的抵扣券，往往作为提振消费、扩大内需、促进减排降碳和提高资源利用率的有效举措，较常见于家电、汽车等消费当中。
如今，这一概念已拓展应用至房地产领域，成为部分地区盘活住房市场、畅通交易链条的创新举措。
相关数据显示，2023年以来，全国已有超30城表态支持“以旧换新”。从实施方式看，各地支持举措主要包含政府补贴，企业直接收购，以及与相关机构合作、优先推动“卖旧买新”等。
以江苏省海安市为例，今年当地提出将计划实施房屋“以旧换新”100套。其中，已有 15名业主在近日集中签约了置换意向，领取到对应房票。
根据约定，置换业主可在与开发商议价协商后，将原有成套住房过户给开发商或开发商指定的对象；开发商根据旧房价值开具等额房票。该房票可定向用于相关新房的首付支付，待业主通过自筹、贷款等方式补齐后续款项后，即为置换成功。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，住房“以旧换新”的出发点和落脚点是满足改善型住房需求，从降低房屋置换成本、置换周期，激发市场机构参与积极性等角度进行施策。
从交易双方看，房地产企业直接收购旧房，省去了换房者旧房销售的繁琐流程，同时也直接拉动了企业新房的销售，在便利多方需求中实现互利互惠。
目前，此类以房企“直接收购”、推动房屋置换的方式已在苏州、郑州、连云港等地得到推广，直接收购的企业主体多为国有平台，被收购的房屋后续可转化为保障房进行开发运营。此外，也有部分地区通过政府补贴、税收减免等方式加大对房屋“以旧换新”的支持力度，由此引入更多房企、中介机构参与其中。
“以旧换新”支持改善性住房需求，是各地提振楼市的一种积极尝试。不过，从实际情况，将“以旧换新”复制至住房市场仍有部分堵点需要打通。
西南财经大学财税学院教授姜先登表示，目前来看，该政策还处在实验阶段，是一项刺激市场的短期政策。各地在具体实施细节上各有差异，部分地区的试行条件相对较为严格，政策的惠及范围和刺激效果有待进一步拓展。
不同于日常耐用品的消费逻辑，消费者购买住房时，往往要考虑价格、区位、配套等综合因素。在短期内推动“卖一买一”，将在新旧住房交易的流畅度，新房综合表现以及消费者资金的衔接度上提出了较高要求。
“一些有意愿但资金紧张的家庭要先偿还现有住房的按揭贷款，需要及时理顺贷款衔接等支持举措。此外，对购买期房的购房者，政策还应考虑其临时周转住房的需求。”姜先登说。
李宇嘉表示，推动住房“以旧换新”，关键在于如何有效激发市场多方的共同利益。“想要快速实现‘卖一换一’，卖家就得在‘卖旧’时适当降低挂牌价，并期望这部分损失能在新房成交阶段得到补偿。而快速卖掉旧房，有利于拉动新房销售，这也是开发商愿意给予新房优惠的动力所在。”
李宇嘉建议，各地要从市场化和尊重人性角度制定优惠政策，调动各方积极性，并在带押过户、交易流程、评估公信力等基础性制度上持续发力，及时对开发商落实“无责退订新房”政策上进行监督，推动各项支持政策落地见效。
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