上海执行“认房不认贷” 房产销售、中介和购房者怎么看？
对房产市场而言，九月的第一天是“沸腾”的。
1日傍晚6时许，上海官宣将执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。在此前后，广州、深圳和北京也已发布相关政策，全面落实首套房“认房不用认贷”。
“万万没想到，我问了同事和银行的人，应该都没想到。”央企某开发商在上海的销售人员陈女士告诉澎湃新闻记者，感到有点突然，本以为可能在全市分区域推行，未料直接“放了大招”。
上个月刚刚卖掉唯一住房、正打算置换的市民张女士兴奋不已。“新政”推出，意味着她购买下一套住房的首付比例会大幅下降，选择面也更宽。当晚，其微信就收到了十几位房产销售、房产中介的“信息轰炸”。
房产中介也迎来一个忙碌的夜晚。有人在微信朋友圈积极转发“认房不用认贷”相关消息，有人开足马力“搞事业”。来自徐汇区的一位房产中介深夜10点多还在向客户推送房源。据他透露，政策官宣后，短短一小时，系统内可查看的上海地区挂牌房源增加了数百套，并且还在持续增加。
房产销售：没想到“放了大招”
重磅消息出现在本周五下班晚高峰时段。
9月1日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知规定，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。
尽管之前就有“风声”，房产销售陈女士没想到上海的政策会跟得这么快，在她看来这是直接“放了大招”。
陈女士原来想过，贷款利率可能会适当降低，或者“认房不认贷”在上海分区域实行，比如按照环线或是五个新城。全域实行“认房不认贷”超出了她的预料。陈女士2018年入行，她说这是入行以来最大的政策变化。
近日，上海有内环新盘前不久刚刚完成开盘，客户已经进行网签并缴纳首付款，但也还有很多准业主的贷款流程尚未行至放款阶段。在自发建立的准业主群里，不少人都在讨论贷款利率应该如何计算。现阶段，开发商和银行方面都暂不明确政策执行的具体细则。
陈女士认为，开发商不会因为首付比例调整，向已经缴纳首付款的客户退款。至于客户是否可以重新签订贷款合同，还需要银行来确定。
“新政”推出之后，陈女士预估上海的房地产市场会更热一点，主要影响的还是特定群体——也就是在上海无房、但有过购房贷款记录的人士。
她进一步表示，相比贷款利率，首付比例下降更能影响到客户决定。对有贷款记录且资金有限的客户来说，此前的七成首付比例，意味着可撬动的杠杆很低。
由此判断，陈女士认为“新政”对于总价四、五百万元左右的“刚需产品”客户群影响会更大。对于千万级产品的客户群来说，多数资金准备充分，贷款需求较小，有的客户甚至选择全款支付，首付35%还是70%并不那么重要。
涉及新盘销售，陈女士判断，受影响更大的是低积分人群。她也在思考，“打新”的人士会不会变多？新盘触发积分会不会更高？如果摇到新盘的机会下降，会不会有更多人考虑购买二手房？
在陈女士看来，房产“新政”或加速二手房流动，“之前因为首付七成的限制，二手房很难置换。现在大家可以选择把手里房子卖掉，拉高杠杆去打新，换一个面积更大、地段更好的房子。”
房产中介：夜里十点还在推房源
9月1日晚10时许，徐汇区某门店的房产中介林翔还在加班，“现在还在向客户推房，忙不过来。”
据他透露，上海“认房不认贷”政策官宣后，短短一小时，系统内可查看的上海地区挂牌出售房源增加了数百套，并且还在持续增加，“主要是置换的。”购房方面，预约本周六看房的客户也比上周末有明显增加。
当晚，来自大木桥路某门店的房产中介张明还未感受到购房者对此事的热情。相比之下，房东更为积极，“大家都觉得市场会好一点了，都把消息发给我。”
张明认为，“总体来说会刺激房地产市场，但重要的还是要看资金准备是否充足、个人的偿还能力如何，可能很多人还在考虑这方面情况。”
对于政策的变化，从业十余年的房产中介许先生保持乐观谨慎的态度。在他看来，“认房不用认贷”出炉，主要是激发刚需和改善性需求，即在沪无房以及有一套房打算置换的人士。但对在沪已有一套、还想再买第二套的群体来说，影响较为有限，后续还要看上海二套住房首付比例是否会有松动。
保持谨慎的还有部分在沪无房、但是在其他城市有房的人士。尽管在上海工作多年，但要不要借此机会在沪置业？有受访者仍在从资金、长远规划等方面进行考量，暂时持观望态度。
打算置换的市民张女士，是房产“新政”最先影响到的人群之一。
接受采访时，她的语气难掩激动：“我一直在等这个政策。我今天还在想，广州、深圳都出了，上海会跟上吗？实话说，这个影响太大了，我心里没抱太大的期望。”
张女士介绍，自己家原先在上海有一套两室两厅的房子，但随着龙凤胎儿女到了上幼儿园的年纪，空间开始显得局促，所以考虑置换大一点的房子。8月初，家里刚刚卖了这套房，近两三周她开始积极看房，既有二手房，也有一些新盘。
“没有这个新政，我们压力蛮大的。原先可能面积大一点的房子，七成首付我们不太能承受。但现在，如果在可预期的未来我们能够平衡贷款，那么综合三成多的首付，我们可能会再考虑下大面积、环境好一点的房子，所以现在这个消息对我们还是很利好的。”张女士说。
(本文受访者均为化名)
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