小财看房|六环以里的纯新盘，临海淀且单价3.9万，是惊喜还是惊吓？
近日，北京城建国誉燕园的示范中心正式对外开放。实际上，自北京市规划和自然资源委员会将土城新村A-07地块挂出后，该项目就赚足了噱头。
昌平、六环以里、单价3.9万/平、临海淀……这些因素叠加在一起，关注度自然不低，后续开发商通过元宇宙相关的发布会又热炒了一番。
那么，首付不足百万即可在北京安家，这是真的么？六环以里，单价3.9万，是惊喜还是惊吓？带着这些问题，小财带您一探究竟。
地块偏远 周边无成熟配套
◆ 商超：距离华联生活超市1.7公里、华联购物中心2.1公里，步行可至土城新村的诚信超市与红燕超市；
◆ 交通：距离公交站土城、土城新村1公里，距离地铁昌平站超过7公里；
◆ 医院：距离横桥社区卫生服务站、西闸村便民服务站2公里左右，驾车去北京大学第六医院北院、北京市昌平区中医医院、北京昌平区中西医结合医院等30-40分钟左右；
◆ 教育：有阳坊镇中心幼儿园、昌平区阳坊学校四家庄小学、北京市昌平区硕博中学，均为2公里左右；
◆ 公园：距离八口郊健康公园、西闸村公园均为2公里。
先来看地块，偏远是真的。从地图上看，地块位于昌平区马池口镇南部，整体相对规整。沿着土城新村弯曲的小路，可以隐约看见地块周边的蓝色围挡。
这里是真正的乡间野外，空气里混杂着青草与羊粪的味道。放眼望去，连绵起伏的西山清晰可见。尽管四周的荒芜与寂寥是另一道风景，却很难和帝都的繁华联系在一起。小财感慨：期房就是造梦，买的不是房，而是梦。
北京城建国誉燕园所在的地理位置
放眼望去，连绵起伏的西山清晰可见
A-07地块相对规整
目前，地块周边仅有土路。根据规划要求，地块四周分别是土城一号路、土城二号路、土城三号路、土城四号路等城市支路，这四条道路连同附近上庄路的建设安排已经对外公布，大致是2024年12月。
A-07地块附近的道路建设计划安排
既然都是土路，周边的成熟配套也就别指望了，因为基本等同于没有。就连最近的华联生活超市也要1.7公里，华联购物中心则要2.1公里，附近只有土城新村的诚信超市与红燕超市，直白一点就是小型便利店。
附近有土城新村的诚信超市
像样的医院基本没有，只有距离2公里左右的横桥社区卫生服务站、西闸村便民服务站，连最近的药店也得近2公里呢。而医院和服务站的差别，相信你比小财更懂，完全不是同一个level。
再远一点可以去北京大学第六医院北院、北京市昌平区中医医院、北京昌平区中西医结合医院等，驾车30-40分钟左右，前提是不堵车。
虽然在3公里范围内有幼儿园、小学、中学等，不过谈不上优质教育资源；八口郊健康公园与西闸村公园距离地块也得2公里左右。
依照地块套内90平需大于七成的规划条件，北京城建国誉燕园是妥妥的刚需上车盘。比较尴尬的是，主打刚需客群，但周边的公共交通有点弱，最近的公交站土城、土城新村距离1公里、地铁站(昌平站)也要超过7公里呢。
依靠公共交通通勤，小财目测很难，不仅耗时长且不便。假设你在中关村壹号上班，开车出行会是不错的选择，差不多30分钟就能到，但前提是你得先有车。
当然，开发商会在后期建设中陆续完善商业、教育等配套，但是你得等呀，至于要等多久，小财就不得而知了。
通过规自委的公开文件，小财了解到，土城新村地块的开发模式可能参考北苑家园的“筑城”模式，因为北京城建大概率是一二级联动式开发。
北苑家园占地面积约104公顷，总建筑面积230万平，分9期开发，陆续引进了教育、医院、商业等配套，但前后耗时多年。而整个土城新村改造项目总占地面积82.49公顷，总建筑面积85.09万平，开发体量确实不小。
回归到咱买房人，最本质的问题就是你能否等得起，等待配套一点点兑现。
临海淀 单价、总价均美丽
虽然地块位于昌平，但距离海淀很近。基于地理优势，北京城建国誉燕园将客群瞄准了海淀区的外溢人群，而附近的永丰产业园、翠湖科技园、中关村创新基地均是目标客群收割的范畴。一方面，海淀房价较高，且供应不足，外溢需求可转移至昌平；另一方面，海淀北部产业园众多，购房需求较大。
安居客的数据显示，当下，海淀的新房与二手房均价均超过9万/平，昌平的新房与二手房均价分别为5.29万/平、4.78万/平。
相比之下，北京城建国誉燕园3.9万/平的政府指导价，在六环以里犹如“白菜价”。撇开政府指导价，实际成交价格可能也低于3.9万。
对比来看，距离最近的是西山上品湾MOMA，在售均价3.75万/平，主力户型为130平左右，总价超过480万。再远一点的是中海汇智里、国子郡，单价均超过5万/平，总价也相对较高。因此，对刚需购房者而言，北京城建国誉燕园的单价、总价都很美丽，最小户型的首付可能不足百万即可在六环以里上车。
近年来，北京城建凭借国誉系在北京市场有一定的知名度。位于通州的国誉未来悦单价5.6万/平，而大瓦窑的国誉万和城单价则达8.25万/平。因此，国誉系的产品本身是能给项目加分的。
从规划条件看，因为土城新村A-07地块限高30米，容积率1.8，产品主要以6-10层的洋房为主，密度比较低，共1854户。面积段设置为60-125平，跨度大，户型种类多。其中，主力户型为78平三居、96平三居、117平四居。
A-07地块的规划条件
沙盘显示，29栋楼皆为南北向，但不是所有房子都是南北通透的。其中，60平的一居是东南向的，只是藏在了南北向的楼栋里；78平的亮点是有270度的转角客厅，不足的是北侧的双卧室中间没有承重墙，分开做两个卧室空间有点局促，单独做一个卧室空间有点大；96平与117平均是三面宽，后者为四叶草户型。
78平的三居
96平的三居
117平的四居
整体来看，户型有亮点，也有槽点。目前，北京城建国誉燕园仅开放示范区，具体的开盘时间有望在“金九银十”。 （记者 张增艳）
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