支持非户籍购房、首付最低15%、本区无房就算首套！一文读懂广州楼市新政
继上海之后，广州也跟进调整楼市政策。
5月28日，广州市人民政府办公厅发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，通过支持非户籍人口购房、下调首付比例及取消利率下限等，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
支持非户籍家庭购房，缩短社保年限至6个月
《通知》提出，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。
解读：根据《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2023〕49号)和《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(穗府办函〔2024〕6号)的规定，越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区为住房限购区域不变，在限购区域购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房不纳入限购范围不变。
此次，非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，享受户籍居民购房待遇，在限购区域分别限购2套和1套住房(120平方米及以下)。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读指出，广州进一步加大了对非户籍人口购房的支持，非户籍人群购房社保缴纳年限从2年调整为6个月，并享受户籍家庭购房待遇。
首套房最低首付比例15%，取消利率下限
《通知》提出，按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》(银发〔2024〕102号)、《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》(银发〔2024〕103号)等有关文件要求，由广东市场利率定价自律机制优化我市差别化住房信贷政策。
解读：广东市场利率定价自律机制根据广州房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市差别化住房信贷政策作出调整，其中，首套房贷最低首付比例为15%，取消利率下限。
具体而言，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。
对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。
上述政策自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前(不含5月29日)，已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。
58安居客研究院院长张波指出，广州的首付降低比例在一线城市中力度最大，虽然北京和深圳还未出台具体政策，但由于广州的政策已经执行了5月17日中央金融部门给出的最低限度，因此执行层面的力度最大已无悬念，这本身也是和广州楼市的现状相结合，给出的针对性政策，预计对市场的推动作用亦会较为明显。
同时，此次广州给到非限购区首付比和贷款利率更为灵活的标准，这本身在一线城市中也较为特殊，由于广州楼市的表现更类似二线，因此限购层面的灵活度在一线也会表现得更为明显，这也将更有利于广州市场更快复苏。
支持公积金用作首付款
《通知》提出，购房人申请住房公积金贷款时缴存年限调整为连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上。允许提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。
解读：申请住房公积金贷款时，本市户籍职工、非本市户籍职工、异地缴存职工的连续足额缴存住房公积金时间均调整为6个月(含)以上。该政策灵活就业人员不适用。同时，支持刚性住房需求，允许职工按照有关规定提取本人缴存的公积金支付购买首套新建商品住房的首付款。
易居研究院研究总监严跃进指出，此次对于缴存年限的要求降低，同时也提及了公积金支付用于充当首付款的做法。一线城市目前公积金的政策调整，主要是公积金贷款利率下调和额度提高，但是直接作为首付款，广州是第一个执行的。
调整住房套数认定
《通知》提出，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。
解读：李宇嘉认为，广州提出分区域认定套数的政策，即是否具有购房资格，主要看行政区域内拥有住房的套数。这也意味着，居民可以跨区域购买多套房。这一步在一二线热点城市中，算是步子迈得比较大的。
取消2年限售政策
《通知》提出，居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。
解读：居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间，取消2年限售时间。
李宇嘉认为，取消限售一方面会提升挂牌量，导致二手房供给量增加，结合现在二手房业主竞相降价卖房的现状，可能意味着未来更加会导致降价卖房的问题；但另一方面，增加挂牌，有利于促进卖一买一的置换需求，特别是有利于促进刚需和改善、新房和二手房的良性循环。而且，商品房市场库存压力，需要的是疏导，而不是限制。限售长期存在，可能导致未来的“堰塞湖”。下一步，关键在于能否通过限购退出、利率和首付降低，鼓励新市民入市等降低门槛、降成本效应，将既有的二手房挂牌以及限售退出释放的挂牌量消化掉。同时，通过循环，提振交易活跃度，稳定价格预期，降低业主挂牌的倾向。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，此次广州出台限购及信贷政策优化内容，也是落实中央关于房地产调控“一城一策、因城施策”的宗旨，通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式，对限购、信贷、土地供给等方面进行调整。2024年1-4月，广州商品住宅(不含保障房)成交面积为178.9万平方米，同比仍有一定降幅，4月以来广州市场热度有所下降，本次政策出台将一定程度上带动购房需求的释放，有利于提振居民购房意愿及市场预期，增强市场信心，促进广州市房地产市场平稳健康发展。
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