多地城中村改造提速 专项借款加速落地解资金难题
“三大工程”（城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设）之一的城中村改造按下“加速键”。2024年以来，北京、上海、广州、深圳等多地公布全年城中村改造项目实施计划。例如，深圳住建局提出，将系统构建政府主导的城中村改造“1+N”政策体系。根据深圳各区公布的2024年工作计划统计，今年深圳有22个城中村改造项目被点名重点推进。
作为2024年房地产行业重点工作任务，城中村改造具有重大意义。
“本轮城中村改造是在房地产供求关系发生根本转变、房地产行业向发展新模式转变的背景下进行的，是实施城市更新行动的重要内容之一。”易居研究院高级研究员邓乔乔向《证券日报》记者表示，这轮城中村改造对房地产开发销售和基础设施建设的增量影响均低于棚改，但有利于城市和行业高质量发展，能够解决长期问题。
2023年7月份，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》），其中提到“具备条件的城区常住人口300万以上的大城市，可参照本意见执行”。依据这一标准，全国共有35个城市满足条件。
在《意见》发布后，各地纷纷设定城中村改造目标。例如，上海计划在2023年至2025年安排新启动30个城中村改造项目；合肥计划3年内完成104个城中村改造项目。
在需要3年到5年完成的计划之外，上述35个城市也陆续给出今年相关目标，稳步推进城中村改造。广州今年计划推动149个城中村改造项目；北京、上海、成都今年分别计划推进城中村改造项目20个、10个、70个……城中村改造项目正在各大城市落地。
对于城中村改造项目推进过程中的痛点，受访专家普遍认为，资金问题将是影响项目推进进度的主要问题。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，城中村改造由于改造周期长，需要大量资金长期沉淀，如何调动市场资金参与是城中村改造能否快速推进的关键。
邓乔乔也认为，城中村项目周期长、资金投入大，本身经济效益就难以平衡，本轮城中村改造强调政府主导，对当地财政压力较大。
面对这一难题，监管部门已推出包括中央预算内投资、PSL（抵押补充贷款）、专项借款在内的多项支持措施，为项目筹措资金提供支持。
研究机构主流观点认为，PSL是专项借款的主要资金来源渠道。央行通过PSL等形式向政策性开发性银行提供低成本资金支持，政策性开发性银行再通过专项借款等形式为项目投放资金。
目前，城中村改造专项借款已经在迅速落地。克而瑞统计数据显示，今年1月底至3月22日首批城中村改造专项借款至少已落地34个城市或省份，对490余个项目累计授信额10754亿元，首批已实际投放超360亿元。
邓乔乔表示，专项借款是本轮城中村改造中的一项金融工具创新，具有成本低、周期长、对项目的资金支持力度较大等优势。
“城中村改造专项借款有助于解决改造项目的资金平衡问题。”陈文静称，从资金用途来看，专项借款主要用于项目的前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等用途。
在专项借款等措施的推动下，各地项目资金问题将得到一定缓解，城中村改造有望加速前进。
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