降首付、降利率！京沪楼市新政落地，影响几何？
一日之内，几大楼市关键政策在京沪两个关键城市接连出台。
12月14日，北京、上海先后发布楼市新政，均包含差别化调整首套及二套房的首付比例，调降房贷利率，以及对普宅认定标准进行优化等。这也是继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，一线城市的又一次大动作。
北京、上海可以称得上是全国楼市的“最强风向标”。重磅新政的落地，将会带来哪些利好？又会对全国房地产市场产生怎样影响？
降低首付款比例
据北京市住房城乡建设委等五部门联合印发的《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，北京市首套住房个人住房贷款(含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款)最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)50%、非城六区40%。
“北京原来首套房首付比为普宅35%、非普宅40%，二套首付比例为普宅60%、非普宅80%。首付比例均明显下调，特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点，购房门槛明显降低。”中指研究院市场研究总监陈文静指出。
同日，据“上海发布”微信公众号，上海自12月15日起优化差别化住房信贷政策。首套住房最低首付款比例调整为不低于30%，二套住房最低首付款比例调整为不低于50%。另外，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区，二套住房最低首付款比例调整为不低于40%。
易居研究院整理的数据显示，上海调整前的首套房首付比为35%，二套房首付比普通住宅为50%、非普通住宅为70%。
“以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，减少了180万的首付款支出。”易居研究院研究总监严跃进指出，首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。
降低房贷利率下限
北京本次同步降低了房贷利率下限。具体来看，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于贷款市场报价利率(LPR)+10个基点、不低于LPR+60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR、不低于LPR+55个基点。中指研究院指出，相比于原来首套加55个基点、二套加105个基点，房贷利率均明显下调，进一步降低购房成本。
此外，北京还延长贷款年限至30年，同样有利于降低购房者单月的还款压力。
上海将首套房利率下限调整为不低于LPR-10个基点，二套房利率下限调整为不低于LPR+30个基点。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套住房利率下限调整为不低于LPR+20个基点。
“以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。”严跃进表示，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。
调整普通住房标准
自2014年现行普宅标准发布以来，时隔9年北京再对普宅认定标准进行调整。中指研究院对比前后标准指出，差别主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下。五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。
严跃进指出，和深圳的普宅认定标准调整对比可发现，深圳直接取消了总价的要求，而北京则是对总价线做了调整，对于总价依然是有要求的。
“从北京普通住宅的调整来看，在北上深中属于最为严格，不但限定了单套面积，也限定了单价。对价格的上限进行了更为清晰的界定，也突出了对‘房住不炒’基调的坚持。”58安居客研究院院长张波认为，由于北京的大量新增供应都在五环外，这一调整本身更有利于外围区域新房去化，以及五环内二手房热度回升。
上海的调整情况，则一是优化了标准的认定条件，剔除价格标准；二是适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。
“普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。“严跃进说。
对整体热度提升料将起到较大作用
业内普遍认为，本次北京、上海的政策调整整体力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，释放了更加积极信号，对当地以及全国市场情绪均将带来积极引导。
“新政有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。”陈文静表示。
“降低购房门槛，让更多有购买力的人群入市，提高二手房和新房的去化，缓解业主和开发商降价卖房的预期，从而减缓二手房挂牌增加的趋势。同时促进房地产交易循环，缓解开发商资金链紧张的态势，实现防风险和稳增长的双重目的。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。
本次调整后再看两地楼市的限制性措施，除了限购政策外已基本“一步到位”。张波认为，“预计明年一季度末会根据市场反馈再进行政策跟进，最值得关注的是限购的放松，这也是一线城市中政策效力最为明显的。”
新政对两地楼市的促进效果值得期待，业内预计12月下半月的一二手成交量将迎来一波明显上涨，2024年一季度市场将会明显企稳，有望出现一个“小阳春”。
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