融创中国成首家完成境内外债务重组的大型房企
11月21日晚间，融创中国（以下简称“融创”）公告称，就上海亚龙项目已与华融达成融资合作。根据协议，华融将向该项目公司提供34.8亿元借款，期限不超过3年，款项将用于上海亚龙项目的开发建设。
对此，有业内人士称，融创已与多家AMC（资产管理公司）达成合作，成功盘活了不少优质项目，此次合作是华融与融创的第二次融资合作，可见融创在盘活资产化解经营风险之路上再迈一步。
更重要的是，就在前一天的11月20日晚间，融创发布公告宣布境外债务重组各项条件已获满足，当日起正式生效。至此，融创整体化解约900亿元人民币的债务风险，成功降债45亿美元，成为首家完成境内外债务重组的大型房企。
“化债闯关成功，意味着融创在境外公开市场2年至3年内无刚性还债压力，暂时没有二次‘出险’危机。同时，化债也带动权益资本增加，修复资产负债表。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示，接下来，融创需抓住经济恢复及各地楼市利好政策集中释放期，做好保交付及销售工作，稳住经营现金流基本盘，再寻机重回房企融资白名单，恢复上市主体在资本市场的融资功能。
考虑不同债权人诉求
用多种工具处置债务
在业内看来，和境内公开债相比，境外债的重组难度更高，比如债务规模可能更大，债权人结构更多元且分布于全球各地，境外法条、票据发行的要求不同等。
从化债路径来看，2022年12月份，融创推出境外债务重组框架，公布债转股+发新票重组方向；今年3月份，公布重组方案，并获持仓超30%的债权人小组同意；5月份，债权金额超过87%的债权人签署重组支持协议（RSA）；10月份，中国香港高等法院批准海外债重组计划；11月17日，融创“预告”11月20日为重组生效日；11月20日，融创境外债务重组正式生效。
11月20日晚间的公告显示，融创债权人约百亿美元的现有债务，将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。新票据、强制可转换债券、可转换债券3种产品预期11月21日在新交所上市。
有消息人士向《证券日报》记者透露，融创债权人结构复杂，2019个主体涵盖长线基金、对冲基金、商业银行、以及个人投资者。在制定方案时，融创对所有债权人一视同仁；方案充分考虑不同债权人的诉求，提供留债展期、可转债、强制可转债、融创服务换股等多种灵活选择。在已获得高达87%债权人的RSA支持后，考虑债权人认购意愿，提高强制可转换债的认购额度，同时调低转股价格，使其更加贴近股票现价，以便更快实现转股。
“融创的化债方案用了四种处置方式，从债权和股权两个角度化解存量债务，相关新债务工具也具有较好的流通性。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，说明公司与金融机构、投资人等债权方的沟通协商行之有效，也意味着房企在债务处置和风险化解方面有所突破。
化债方案之所以能取到成功，背后有着多重因素。张宏伟向记者表示，首先，宏观经济环境正处在恢复通道中，楼市利好政策频出，对民营房企纾困化险提供有力支持；其次，融创土地储备多在一二线城市，多位于本轮新房销售韧性较强的城市，在北京一个项目就能为其贡献数十亿元的销售额，增加了债权人对公司恢复正常经营的信心；第三，融创管理层不断努力化债的态度，得到债权人认同。
张宏伟进一步称，融创化债方案的细节和模式，对其他房企有重要的参考意义，比如与不同金融机构达成一致的难点在哪，本金和利息如何处理等。从11月21日开盘公司股价表现来看，其境外化债方案的正式生效，得到了资本市场的认可。
稳住经营现金流基本盘
加快盘活项目步伐
在房地产市场下行周期中完成债务重组，对融创至关重要。但债务重组的本质是以“时间换空间”，对于出险房企而言，获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨。
那么，融创接下来该聚焦哪些方面努力？中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示：其一，盘活存量项目，保交楼；其二，加快销售促回款，促进企业持续发展；其三，尽快恢复组织机能。
“当前，保交楼依旧是房企经营的底线，对于现存停工项目，出险房企需尽快引入资方，确保项目顺利建设施工，保障及时交付，恢复购房者信心。”刘水进一步称，同时，出险房企应紧抓“因城施策”窗口期，加强较好项目的销售去化力度，快速回笼资金，只有持续的销售回款，才能保障现金流，增强偿债能力。
据融创方面透露，目前公司未售土储货值约1.38万亿元，七成在一二线城市。后续仍有大量优质项目入市，尤其是上海董家渡、黄埔亚龙两个新项目入市，北京融创壹号院、上海未来金融城还有加推，单这几个项目未售货值就有1500亿元左右。
“当下，对融创而言，境外债务重组成功能够缓解两三年内的偿债压力，但经营回归正常的关键是稳住经营现金流基本盘。此外，公司仍需将有限的未受限制的资金用于‘保交付’，避免品牌信用进一步恶化。”严跃进如是称。
不过，融创在盘活项目方面确实已取得一定成效。2022年12月份，融创与华融首次达成融资合作，纾困上海董家渡项目，融创已与东方资产、长城资产、信达资产、陕西金融资产管理公司等AMC陆续开展合作，成功盘活不少优质项目。
据一位资深投资机构人士表示，现在AMC机构对合作地产项目的筛选要求很高，头部AMC则更为严格。从已经成功的合作案例来看，往往一二线城市核心地段、有明显产品优势的项目，更容易受到AMC的青睐。
对此，严跃进表示，多重利好有利于融创基本面向好，但公司是否能重回融资白名单，真正走出困境，还有待进一步观察。
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