走访｜深圳楼市新政，对市场影响几何？
11月23日起，深圳执行两条楼市新政：一是下调二套住房首付比例，从11月23日起，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%，统一调整为40%。二是享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。
那么，深圳在“认房不认贷”之后，再打出的楼市调控组合拳对市场影响几何？业内普遍表示，此次新政有助于降低购房门槛、成本，将刺激刚需、改善型购房者入市，为提振后市信心发挥重要作用。
一线走访
业主想涨价又担心卖不掉
11月22日晚间8—9时，在新政出台后，南方日报走访深圳市南山区桃源村周边的中原、链家、乐有家、糯家等11家中介门店，现场看到其中1家门店有2名买家咨询房源情况，2家门店开会，2家有多人守店，其他均只有1人在店。综合来看，走访的门店反应清淡，中介人员神情淡定。有少数中介与买家/卖家电话沟通政策影响。
同时，深圳一名资深房地产中介表示，政策出来之后，手里持有现金的买家咨询的更多一些，他们主要关心价格大涨，是否需要赶紧买一套，但收入在调整，担心买了之后供楼有压力等。没卖掉的业主就咨询房子是不是好卖一点了，要不要上调价格。整体来看，业主的心态稍微好一点了。
业主罗女士则没有上调价格的计划，“我的房挂了半年还没卖出去，看都没人看。”
实际上，深圳楼市在刚刚过去的“金九银十”中表现成色不足。数据显示，深圳9月份、10月份一、二手住宅成交量合计不足1万套。通过对比近来年“金九银十”成交总量，即当年9月份、10月份一、二手住宅成交量总和，可见今年成交量为五年最低；从趋势来看，成交总量已连续三年下行。
具体来看，2023年“金九银十”成交总量不足1万套，为9904套；实际上，2019年、2020年成交总量均在2万+套，于2021年骤减至1万余套，随后成交总量就在1万套上下徘徊。
业内解读
为提振后市信心发挥重要作用
对于政策的影响，业内普遍认为，此次新政有助于降低购房门槛、成本，将刺激部分刚需、改善型购房者入市，为提振后市信心发挥重要作用。
对于政策出台的背景，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，目前，深圳新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。因此，在国家明确了商品房回归商品属性，打造房地产新模式的政策新框架下，房地产政策新一轮的松动窗口已经打开，深圳楼市政策松动在情理之中。
李宇嘉指出，此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。他强调，此次深圳调整楼市政策，遵从降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源。政策小步快跑，但没有一次性到位，先观察此次调整的效果，为下一步政策调整预留了空间。
对此，中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦观点趋同，其表示，当前政府分批出台政策，表明政府对楼市放松态度慎重，强调循序渐进，以稳住市场为主。此轮政策的核心目标是提升市场信心。尽管如此，政策对于市场的影响也是积极的，提升了市场对于后续政策的期待值，这将刺激部分对于市场预期转变的刚需、改善客户入市，预计短期成交量会有提升。
深圳贝壳研究院院长肖小平则表示，两个政策综合来看，一是实际受益的购房群体不小，预计这部分购房者会加速入市，最终推动成交量上升；二是对整体市场信心也会有提振作用，各个类型的购房者入市意愿都会有所提升。
肖小平指出，从深圳二手房挂牌房源的总价来看，目前约26%的房源挂牌价在750万元以上，这部分房源有64%是建筑面积144平方米以下的，这些房子是这次“豪宅线调整”的直接受益者，相信后市成交会放量。同时，深圳贝壳研究院的问卷调查表明，近期计划在深圳购房的市民，第二次、第三次在深圳购房的受访者占比合计约34%，这部分购房者或将是二套首付四成政策的直接受益者。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，本次出台的两个政策，能有效地降低二套购房者的首付成本，也对于部分原本价格在750万元以上非普通住宅转变成普通住宅，享受增值税及其附加税、个税的减免，为购房群体带来切切实实的优惠。
与此同时，业内认为当前市场疲软。李宇嘉指出，需求端的政策可以释放一部分被政策挤压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。因为目前楼市的需求主要是高房价供给与大多数中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。对深圳来讲，除了这个矛盾以外，更重要的是普遍楼市前景预期的不乐观。
李宇嘉分析认为，支撑深圳过去楼市繁荣的很大程度上是房价的预期，以及大量的资金的涌入。当这个外部的环境不具备了以后，楼市面临着一定的下行压力。从深圳的收入结构来看，中等收入人群数量相对较少，真正的人口结构就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的结构。
何倩茹同样认为，由于目前整体的经济环境仍然欠佳，经济仍处于稳步回升的过程中，因此政策虽能带动一部分的客户加紧入市，但数量上不会出现2019年调整非普通住宅标准的成交量翻倍增加的情况。预计今年接下来的时间，深圳楼市的价格走势稳定，成交量则稳中向好。
何倩茹强调，总体而言，近期房企的融资渠道逐步恢复，部分出险企业的危机也得到解除，楼市的预期正朝着良性循环的方向发展。另外，保障房与商品房建立起平衡发展的格局，房地产新的发展模式正在构建，凌驾于深圳商品房市场上方的管制性措施有望一步一步被卸下，商品房回归商品属性也只是时间的问题了。
郑叔伦则相对乐观，他表示，政策从低往高走，一开始政策针对首置刚需客，现在轮到换房改善客，盘活整个买房链条，楼市复常指日可待。
