“提前还贷潮”下房主与银行的博弈 划重点带你读懂
提前还房贷，房主很急，银行更急？贯穿了2022年的“提前还贷潮”，2023年热度不减。
房主们为何要急于提前还贷？明明银行可以提早回款，为何却并不欢迎？几个问题带你理清“提前还贷潮”。
买房人抢着给vs银行不想要
“曾经批贷难，如今还贷难。”当前的语境下，“还贷”指的已经不是月供的压力，而是如何提前偿还部分甚至全部房贷。
到底为什么会出现这一现象？58安居客研究院院长张波指出，提前还房贷本质上还是民众对于未来不确性的防御性反应。
“我承担了高利率，但手上的房子可能并没有涨价，甚至还在跌价。那么现在最佳选择就是还掉贷款，相当于理财了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解释称。
近期房贷利率的动态调整也是非常重要的触发因素。“对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显了。”李宇嘉表示，这时要么还贷款，要么还款后卖房再买房，腾挪为低利率房贷，这样月供也就减少了。
资料图：银行工作人员清点货币。中新社记者 张云 摄
本可以提前收到钱，银行又为何设置违约金或补偿金、预约排队等障碍，变相阻止提前还贷？
“银行挣钱的一个主要渠道就是通过对外放贷赚取利息，房贷利息又是比较重要的优质资产。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，一方面是周期越长利息就越高，另一方面是之前的房贷利率比现在高不少，差额随着时间的延续会越来越大。
央行发布的《2022年金融统计数据报告》显示，2022年全年住户存款增加17.84万亿，较2021年多增7.94万亿。
“这其中包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金等，大部分成为定期存款。”李宇嘉解释，资金成本在增加，增量房贷申请在下降，存量房贷又被提前还款，银行收益自然受到冲击。
银行是否合理vs买房人如何操作
但在此情况下，银行是否可以设置还款障碍？
“部分存量房贷利率偏高，受当时房地产调控政策、供求关系影响和决定，反映的是当时房贷市场价格情况，主要不是银行的问题。”招联金融首席研究员董希淼指出，虽然呼吁银行为借款人提前还款提供更多便利，但提前还款是对原借款合同约定的贷款金额或贷款期限的变更，不是借款人单方面的权利，的确需要借贷双方协商一致。
王玉臣介绍，《民法典》第五百三十条规定：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
“如果提前还贷不损害银行的利益，银行是无权拒绝的，此外还要注意看双方的协议约定。”王玉臣提示，一些银行的按揭贷款合同文本中会约定提前放贷需要支付违约金，这些约定的条款实际上就是格式条款，在司法实践中这种条款认定无效的概率是极低的。
“如果不符合相关法律规定，又没有相关协议约定，银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。”王玉臣说。
若是确认好合同后，提前还房贷依然受阻，买房人应怎样维护自身合法权益？
北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人、律师朱逸聪提出三种维权渠道：一是先与贷款银行积极协商，以及拨打贷款行总行的客服电话投诉；如果上述救济途径效果不佳，可以拨打银保监会的投诉电话或者政务热线；最后可依据贷款合同关于提前还款的约定，向贷款行所在地的人民法院提起民事诉讼。
“如果遇到因为银行原因导致需要等待数月，一定注意做好相关取证。”王玉臣提醒，一般来说，如果没有专门的APP，最好通过书面方式提交申请，提交申请时注意让接受人签回执，或者通过邮寄的方式做好取证，保存好邮单和银行的签收记录。
资料图：商品住宅高楼 中新社记者 陈超 摄
提前贷款会否持续vs存量房贷利率是否能降
当前提前还贷已引发多波热潮，但业内普遍认为，这才只是开始。
“只要房贷利率高于理财利率，房价和居民预期房价继续下跌，提前还贷的动机就一直会存在。”李宇嘉指出，这也是去年以来，房地产贷款占新增贷款的比例走低的原因。
“此前6%-7%的房贷利率和现在4%以下多的新增房贷利率相差很大，且社会各种投资收益率持续降低，只要存量房贷不降低，未来几个月提前还款会继续明显增加。”中原地产首席市场分析师张大伟认为，整体看提前还款才只是开始。
面对存量房贷客户的还款压力，呼吁降低存量房贷利率的声音也越来越多。
从银行的角度看，张大伟认为，银行大概率不会主动降低存量房贷利率，毕竟大部分已经成为金融产品，且一旦存量房贷降息，对银行的利润有很大影响。
但从宏观角度看，与存量房贷利率息息相关的5年期以上LPR报价，市场普遍认为还有下调空间。
2023年1月1日，随着2022年LPR的下调，部分存量贷款利率开始重新定价，签订LPR浮动利率的购房者房贷利率随之降低，但对比当前新增房贷利率仍有不小的差距。
“为引导房地产市场尽快实现软着陆，5年期以上LPR报价下调的迫切性较高。接下来除了强化‘保交楼’等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在。”东方金诚首席分析师王青认为，这也是上半年稳增长、防控风险的一个主要发力点。
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