北京二手房市场冷热不均 “台马”板块新政后量价均有改善
11月份以来，全国多地继续优化房地产政策，但疫情等因素仍对成交量产生一定影响。
相对较为坚挺的北京二手房市场现状如何？《证券日报》记者采访的北京多地区一线房地产经纪人及市场分析师表示，当下北京二手房市场呈现冷热不均、业主涨价和降价并存的现象。
“台马”板块量价齐升
北京市住房和城乡建设委员会官网数据显示，11月份，北京二手房成交10750套，环比下跌4.1%，同比下跌9.3%。另据麦田房产监测数据显示，今年前11个月，北京市二手房成交量为133613套，与去年同期的177745套相比减少超4万套。
从市场热度来看，11月份上半月与下半月的差异较为明显。麦田房产监测数据显示，11月份上半月的带看量和10月份上半月基本相当，但进入11月份下半月尤其是第三周以后，带看量明显下滑，主要原因在于受疫情影响，房东配合看房和客户出门看房的意愿降低。
与此同时，“台马”(通州台湖、马驹桥地区)部分地区因受到解除双限购新政影响，成为近几个月为数不多的涨价区域。
12月4日，《证券日报》记者在贝壳找房上咨询了一套位于马驹桥的小三居房源情况。数据显示，该房源最近三个月调价五次。某中介经纪人告诉记者，由于双限购解除，所有小区都有一定幅度涨价，目前该房源涨价15万元，但仍然是小区最便宜的一套。新政发布后，看房的人较多。
据了解，2022年11月8日，北京市政府批准已划归北京经济技术开发区管理的通州台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房执行经开区商品住房政策有关规定。也就是说，买房人只需要满足北京市购房资格，便可购买“台马”地区的新房、二手房。
政策发布后，该地区二手房成交量显著增长，部分楼盘成交均价亦有小幅上涨。据安居客监测数据显示，11月份马驹桥板块二手房成交均价约3.6万元/平方米，环比上涨约0.35%，同比上涨约5.37%。
“‘台马’地区卖方预期明显上升，但买方暂未同步跟进。”北京链家研究院分析师冷会向《证券日报》记者表示：“经调研，近期成交案例中的买方多为此前已看过房且有购房资质的存量客户，取消限购政策一定程度上加快了此类购房者的决策速度，但新增客户暂未大量增加。”
值得一提的是，有分析人士向记者表示，受降准等一揽子楼市利好政策影响，除“台马”地区外，其他区域也有部分业主上调其挂牌房源价格，导致11月份部分区域二手房挂牌价微涨。不过，从整体挂牌价格变动走势来看，上调价格的房源整体占比仍较低。
对于业主的心态变化，麦田房产分析师向《证券日报》记者表示：“随着挂牌量的走高以及整体市场去化速度变慢，业主心态出现了两极分化，着急成交的业主议价、向下调价意愿增强；也有业主依然对市场保持信心，使得11月份部分地区挂牌价微涨。”
议价空间扩大
尽管“台马”地区受新政影响，二手房价格上涨预期较强，但记者通过调查采访发现，北京二手房市场整体仍呈成交量不及预期，议价空间扩大的态势。
根据麦田房产监测数据显示，11月份，北京二手房议价空间和上月相比扩大了0.03个百分点。
记者随机致电海淀区某房产经纪人，咨询“三个月内降价两次”的某房源。该经纪人向《证券日报》记者表示，该房源一个月前550万元，现在515万元，意向客户大概有三四个，业主是投资客，想卖房子套现。
“该房源前期挂价太高，不太容易成交，正常来说，一般降价10万元以内就可以成交。作为核心区域，海淀区二手房房价整体较稳定，今年没太大降幅。”该经纪人称。
“好的房子还是不愁卖。目前虽然挂牌房源多了，但真正能够成交的房源量仍较为稳定。”丰台区某链家门店一位经纪人告诉记者，“好的学区房依然一房难求，特别是德胜和月坛区域的房子。”
“11月份，北京二手房成交均价环比小幅下降，同比基本持平，价格波动主要受结构性因素影响。”冷会向《证券日报》记者表示：“但从各城区价格走势看，多数城区保持平稳运行状态，价格波动处于合理运行区间。”
对于后续北京二手房市场走势，麦田房产分析师表示，进入11月份以来，政策端楼市利好不断释放。若疫情影响减弱，受11月份购房需求积压及年底“翘尾”行情预期作用，市场或在12月份迎来反弹。
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