小财看房|房山刚需盘再掀内卷潮 春和印象均价4万+究竟香不香？
自中粮万科·长阳半岛横空出世后，房山主打刚需盘的基调已成趋势，以致多年后房山仍是刚需盘同台竞技的主战场。相比其他产品，疫情后刚需盘确有市场，能够以量取胜，不过，内卷也更为严重。讲真，北京房山给小财的感觉是：没有最卷，只有更卷。
别家开发商暂且不表，仅中建智地一家就先卷为上。围绕良乡高教园区，自北向南依次是春和印象、京西印玥和学府印悦3个项目，房源合计超过2000套。三个楼盘均属“印”系列，是典型刚需盘，单价都超过4万。
目前，京西印玥属尾盘，学府印悦在售，仅春和印象未开盘。春和印象的政府指导价4.5万/平，实际均价也要4万+。嗯嗯，你没有看错，房山西南五环外都要4万+了。在轰轰烈烈的内卷潮中，春和印象究竟香不香呢？
先规划后建设 区域配套逐步落位
◆ 商超：距离盒马邻里、绿地缤纷城均为1公里；距离房山奥莱2公里左右，驾车6分钟；
距离熙悦天街3公里左右，驾车10分钟；距离北京龙湖房山天街超过5公里，驾车18分钟；
◆ 交通：距离房山线广阳城站2公里，走路约30分钟；
◆ 医院：在2公里范围内有房山区中医医院良乡康复医院、北京北亚正骨医院、北京房山区兴康医院，再远一点有房山区妇幼保健院；
◆ 教育：在2公里范围内有国际培优幼儿园、朋正兴华幼儿园、长阳中心小学、首都师范大学附属房山学校、北京铁路第二中学等；
◆ 公园：距离长阳公园、良乡大学城公园均为1.3公里；
春和印象项目所处位置
撇开那些天花乱坠的销售话术，小财带您先看看地块。从地铁房山线广阳城站出来，经过长于大街转入长阳路，随后进入阳光北大街，全程步行30分钟即可看到春和印象的地块围挡。地块呈不规则状，整体似梯形，开发难度略大。透过围挡，可见工地热闹而繁忙的作业场景。
春和印象工地现场
虽然春和印象地处偏僻的西南五环外，但得益于良乡高教园区的先行规划，配套部分正逐步落位。良乡高教园作为北京两大高教园之一，根据全市的规划要旨，要加快由“园”到“城”的转变，这与良乡“卫星城”的定位也是一脉相承的。
小财打探到，“城”的概念，更趋向于职住平衡，相关的生活配套肯定不能少。同时，一些基础设施建设也纳入北京市政府的绿色审批通道项目，整体建设进度全面提速。
规划辰光路的详细路线
在春和印象同期施工中，有3条马路在建，还有配套的公交站点等。其中，辰光东路建成通车后，可从阳光北大街直达长于大街，缩短了春和印象、京西印玥与广阳城站之间的距离。
在辰光路完工之前，除了步行至广阳城站，还可以选择公交。此外，在阳光北大街西侧规划了中小学用地、幼托用地以及商业服务用地等。除交通、教育资源外，房山区最缺的其实是优质医疗资源。根据规划，玄武医院房山院区将落位长阳镇0607街区，同时会提升401医院、房山第一医院为三甲医院。
你看，先行规划的好处，是能看见未来，有很多确定性，买房的时候心里稍微有点底。当然，配套落地也需要时间，而时间又约等于不确定性。
户型主打刚需 部分边户临近城市主干道
从地块的具体位置来看，0045、0056地块均为商品房，分别为春和印象、京西印玥；0046地块属共有产权房，为京西印玥-幸福里。规划条件显示，3个地块的容积率均为1.6、限高18米、建筑密度30%、绿地率30%。因此，除共有产权房，春和印象与京西印玥的产品类型基本一致。
春和印象紧邻京西印玥
春和印象0045地块的规划条件
春和印象规划为5-6层的洋房，共计15栋618套房，均为南北向。受地块形状所限，仅15#非正南正北。
由于产品主要针对刚需客群，面积段比较集中，为73平两居、85平三居、89平三居、91平三居。其中，85平与91平的三居均有两类户型。91平中的一类户型为南向三面宽，其余户型均为两面宽。
南向增加面宽，意味着客厅与主卧的面宽会有所牺牲。同样是91平，在三面宽户型中，客厅与主卧的面宽分别为3.5米、3.2米，远不及两面宽户型中的4米、3.3米。
不过，三面宽户型中有当下盛行的LDK模式，属典型的四叶草户型，整个空间更为开阔。其实吧，户型没有十全十美的，全看个人喜好。小财就偏爱三面宽户型，活动空间收放自如。
91平三面宽户型
91平两面宽户型
由于地块临近城市主干道，按照楼栋位置，1#、6#、7#、11#、12#、14#、15#的边户噪声较大，具体户型为85平与91平。小财也提醒大家，选房千万要注意，毕竟噪声引发的问题是很闹心滴。
区域房价低位徘徊 市场放量需注意节奏
房山向来被称为“价值洼地”，在疫情反复与经济下行冲击下，房山的房价一直低位徘徊。
安居客的数据显示，房山新房均价经过持续波动后，已从2019年9月的3.5万/平降至今年8月的3.31万/平。波动最为明显的是今年前8个月，出现了明显拉升，由1月的2.56万/平涨至8月的3.31万/平。不过，即便反弹后，房山区的新房均价仍低于3年前。
房山新房成交价格近三年走势(数据来源：安居客)
房山二手房价格近三年走势(数据来源：安居客)
再看房山区的二手房均价，从2019年10月的3.02万/平一路下滑至今年9月的2.82万/平。同期，良乡板块的二手房也跟随整个趋势波动，一路震荡下行，从3.18万/平降至2.95万/平。这是什么概念？相信懂的人都懂。因此，关于房价保值增值空间，小财把想象力留给你们哈。
小财也观察到，今年北京的土拍中，房山仅有3宗土地出让(包含第三次土拍已挂出的地块)，建筑面积共计18.18万平。
有市场消息称，受疫情影响，房山区的新房去化较慢，后续的供应也会有所放缓。尤其是良乡板块，在整个供应中，面积在70-90平的楼盘占比为33.3%，未来竞争将更为白热化。
目前，京西印玥距离清盘基本不远了。学府印悦接力，于今年3月、6月分两次取证。眼下，春和印象开盘在即，受集中供地影响，必须主动出击，收割一波刚需人群。
春和印象地块紧邻京西印玥，中建智地可实现成片开发。实际上，从2020年-2022年8月，房山区在五环到六环之间土拍成交的总建筑面积为69.84万平，中建智地斩获39.55万平，占比达56.63%，远超其他开发商。
小财猜测，中建智地想做“京西五环的大地主”，一方面实现区域深耕，另一方面增加自身在房山的话语权。除上述提到的三个项目外，中建智地待开发地块还有0017、0019，不知道是否会在9月底的三批次土拍中再显身手。（记者 张增艳）
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