存量房贷利率启动批量下调 房贷族收到“大红包”
昨天，各家银行对存量房贷利率进行批量下调，多家银行的客户可从手机银行查到调整后的房贷利率为LPR(贷款市场报价利率)减30个基点。
本周一，5年期以上LPR下降25个基点，从3.85%降到了3.6%，这意味着到贷款重定价日以后，存量房贷利率将再次下降25个基点，购房人月供将随之减少。
值得关注的是，越来越多城市的商贷利率逼近住房公积金利率下限，甚至出现利率倒挂。业内人士建议，要考虑调降公积金贷款利率，以保持公积金贷款竞争力。
有人月供少了近千元
“房贷少了，真开心！”北京白领夏女士在手机银行App查到，她的房贷利率从LPR加55个基点的4.5%，降到了LPR减30个基点的3.65%，调整生效时间在10月25日，月供省了六百多元。她盘算着用省下来的钱买几张话剧门票，用在“悦己消费”上。
多位北京地区存量房贷客户表示，房贷利率已降至3.65%，利率生效日期为10月25日；也有不少用户反馈利率调整为3.9%，明年1月1日开始调整。“房贷利率从4.75%调低为3.9%，我的月供少了近1000块！”2020年购房的市民谷女士兴奋地说。
为何不同人的房贷利率有所不同？这和重定价日有关。LPR在一年里可能会有多次调整，但要计算每个人的房贷利率，要等到重定价日才能执行新的房贷利率。今年2月20日，五年期以上LPR下降了25个基点，从4.2%降至3.95%，如果重定价日是在2月之前，那么目前执行周期就是4.2%的LPR，批量调整后的利率就是4.2%-0.3%=3.9%。多数人的重定价日都是1月1日，因此不少用户的房贷利率调整为3.9%。
今年7月，当月LPR又下调10个基点；10月，LPR再度下调25个基点。因此，重新定价日在2月至7月的用户，批量调整后的利率是3.65%；若重定价日在7月和10月之间，批量调整后利率是3.55%。
房贷利率下降一般两步走
房贷族需要注意的是，此次存量房贷利率调整仅调整加点幅度，并不调整LPR取值、重定价日，因此房贷利率下降一般分两步走。
例如，北京某存量房贷借款人重定价日为每年1月1日，此前房贷利率为4.75%(LPR加55个基点)，其房贷利率下调可分两步：第一步，10月25日，主要商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至减30个基点，该房贷利率调整为3.9%(LPR减30个基点)，调整幅度为0.85个百分点(4.75%-3.9%)；第二步，2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR重新计算，如果12月份公布的5年期以上LPR为3.6%，在取最新LPR值后，其房贷利率调整为3.3%(LPR减30个基点)，调整幅度为0.6个百分点(3.9%-3.3%)。
记者算了笔账，两步调整完成后，按照100万元贷款本金、25年等额本息还贷方式算，房贷利息总额减少超过24万元，月供减少超800元。
此次调整范围还包括二套及以上的房贷。北京二套房贷客户李女士2022年初刚换房时房贷利率为5%，上个月初还月供时利率还高达4.75%。这次房贷利率调整后，她的房贷利率降至3.9%，月供同样省了好几百元。
有城市已现利率“错位”
随着此轮LPR下降，多地商贷利率降至3%以下，与公积金贷款利率的差距越来越小，关于商贷利率与公积金利率出现倒挂的消息受到市场广泛关注。近日，广州部分银行房贷利率出现了显著下降，甚至低于公积金贷款利率。
面对这一新形势，外地部分购房人忙着重新算账。“没想到有一天公积金竟然‘不香了’。”广州的黄先生表示，如果商贷利率持续低于公积金贷款利率，他一定会选择商贷，甚至会从公积金账户里取钱来还商贷。
除广州外，随着商业银行房贷利率的快速下降，一线城市商业贷款利率不断靠近公积金利率。10月25日，记者查询北京住房公积金管理中心官网的现行贷款利率对比表发现，北京的公积金利率和商贷利率之间的利差为1.1%，为近20年来的新低。
但记者走访发现，公积金对北京大部分市民来说仍具备相当的吸引力。“目前北京的公积金仍有优势，我还是能用尽用。”最近忙着换房的林先生认为，公积金利率有长远优势，但商贷利率随时会调整，“现在看起来低，将来利率上涨怎么办？”
面对部分城市购房者心态的波动和选择的暂时博弈，业内专家认为，如果商业贷款利率持续低于公积金贷款利率，希望公积金管理部门考虑调降公积金贷款利率以保持其竞争力，将整体进一步降低购房者融资成本。
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