专项债券助力存量闲置土地盘活 优化房地产市场供求关系
11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》(以下简称《通知》)，鼓励各地利用专项债券资金收回收购土地，盘活存量。
“《通知》落地标志着专项债券用于土地储备正式重启。”中指研究院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，《通知》扩大了专项债券使用范围，明确了收购目的、收购标的物范围、收购价格要求等多个方面，同时指出要摸清底数，确定好时序安排，为各地提供了政策指导。
支持土地盘活
盘活存量闲置土地是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措之一。今年6月份，自然资源部就会同国家发展改革委出台了妥善处置闲置存量土地若干政策措施，推出了帮助企业盘活存量土地资产、鼓励并购转让、支持地方政府收地等三方面18条政策措施。
此后，襄阳、黄冈、昭通等地均出台相关文件，支持盘活存量土地。例如，昭通于8月份发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出，各县(市、区)政府可综合考虑地块具体情况，按以需定购的原则测算土地价格，依法依规自主决策收回或以合理价格收购闲置土地用于保障性住房建设。
对于上述18条政策措施，自然资源部自然资源开发利用司有关负责人称，各地普遍欢迎，但同时也反映收回收购土地缺乏资金。
为了给地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持，10月12日，财政部副部长廖岷在国新办举行的新闻发布会上表示，允许专项债券用于土地储备。
对于运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，本次自然资源部发布的《通知》明确了收回收购土地的关键环节和操作要求，为各地推进工作提供了政策依据。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，闲置低效未开发土地较多是促进房地产市场止跌回稳过程中的一个堵点。通过专项债券收购闲置土地，对于从源头上优化房地产市场供求关系、促进市场止跌回稳有重要意义。
“利用专项债收回收购存量闲置土地可以取得‘一举多得’的效果。”陈文静表示，对于地方政府来说，也能够增强地方政府的资金流动性，缓解地方政府的资金压力；对于房企来说，应抓住机会出售存量土地，缓解资金压力。
明确收购范围
《通知》对回收土地的程序和标准进行了规范。为确保债券资金依法合规使用，收储项目规范有序实施。《通知》明确，使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。
另外，《通知》还明确了收回收购的范围和基本要求。其中，在收回收购范围方面，《通知》提出，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。
“这部分地块是房地产广义库存的大头，对商品房市场库存去化、稳定供求关系，以及稳定地价有重大影响。”李宇嘉表示。
《通知》还提到，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。
李宇嘉认为，这也是出于优化房地产供求关系的考虑。未来相关土地出让时，将会结合市场形势，对规划条件进行调整，使得其适应市场，部分无法出让的，可能还要修改功能和用途。
陈文静表示，在当下的市场环境下，具备发展潜力的城市土地收回收购后，再入市时更易产生增量价值，这对于满足市场新需求、增加地方土地出让收入、促进地方扩大投资等方面均具有积极意义。
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