城中村改造工作提速 货币化安置推动楼市回稳
据住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)11月15日消息，住建部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。
具体而言，通知扩大了城中村改造政策的支持范围，推进了城中村改造货币化安置，并要求将城中村改造作为城市更新的重要内容，有力有序有效地推进。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次两部门联合印发通知，是从城市更新的角度加力推动增量政策落地见效的重要举措，也是下一阶段促进房地产市场止跌回稳、构建房地产发展新模式的重要抓手。
增量政策落地
10月17日，住建部部长倪虹在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上提出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
在介绍有关支持政策时，倪虹提到重点支持地级以上城市，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，允许地方发行政府专项债，给予税费优惠，商业银行根据项目评估可以发放商业贷款等5条主要政策。
本次通知明确，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。城中村改造政策支持范围正式扩大，覆盖近300个地级及以上城市。
通知还提出，这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。明确落实了相关支持政策。
中指研究院政策研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，政策支持扩围后，将有更多城中村项目满足改造条件，有望加快推动新增100万套城中村改造和危旧房改造落地，对市场需求的带动也有望更快体现。
开发性、政策性金融机构提供的城中村改造专项借款等资金支持也正在落地。11月4日，农业发展银行广东省分行向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放专项借款1071万元，用于收购存量商品房用作村民安置房。佛山市南海区黄岐东秀城中村改造项目也于近日签订安置房回购协议，两家政策性银行将于近期发放购买安置房专项借款11.9亿元。
“城中村改造专项借款近期成为各地推动城中村改造工作的重要内容之一。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，在资金到位的情况下，其他工作也可以加快推进。
前述通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。
陈文静认为，推动货币化安置有利于待安置居民灵活选择满足自身需求的住房，并缩短过渡时间，同时也有助于促进市场加速消化现有库存，促进市场止跌回稳。货币化安置与房票政策结合，或将进一步提升相关政策在消化存量商品房方面的效果。
有力有序有效推进
通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。
李宇嘉认为，这表明城中村改造项目做到收支平衡、收益和融资平衡，否则就不能纳入政策支持范围并推进改造。严格落实相关要求将避免地方政府债务风险的增加，具有重要意义。
“在目前房地产市场止跌回稳、房价迎来拐点等情况下，城中村改造涉及的土地交易、房屋交易和租金收益等都有提振空间，有助于项目达成资金平衡。”严跃进表示，在制定征收补偿方案时，各地应积极引入房票等工具，落实好各项政策支持。资金到位了，推进节奏就会加快。
城中村改造货币化安置工作落实落地将释放较大的需求潜力。据中指研究院测算，若按套均100平方米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房改造可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%，这部分需求进入市场，有利于提升市场交易活跃度。
“100万套改造体量中部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增长的空间。”陈文静表示，通知是对增量政策的具体落实，多项政策叠加有利于形成合力，给市场提供可持续修复的动力。
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