存量房贷利率下调 1.5亿人口将受益
事关1.5亿用户的存量房贷利率下调话题，引发市场高度关注。9月24日，在国务院新闻办公室上午举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜重磅发声，将降低存量房贷利率至新发房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%。
若以100万元贷款30年计，0.5个百分点也就是50个基点的降低，意味着每个存量房贷购房者每月月供将减少大约280元，30年可以减少利息支出10万元。
100万30年可减少利息10万元
两项重磅房贷政策一出，整个市场都沸腾了。其中引发全民关注的是，此次存量房贷利率的再次下调，将为广大购房者们省下一笔不小的支出。
根据表态，将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，也就意味着近期各银行将会根据人民银行部署，持续降低存量购房者的房贷成本。
首先，如何理解平均降幅在0.5个百分点左右的含义？中原地产研究院统计，当前存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，也就是大约存量房贷平均和新增房贷利差在60多个基点。
如果再降低50个基点，也就是意味着，基本上存量房贷和新增房贷的平均利差只有10—15个基点，这将对购房者来说是一个特大利好。
降息后具体到个人又能省多少？中原地产首席分析师张大伟指出，若以100万元贷款30年计，50个基点的降低，意味着每个存量房贷购房者每月月供将减少大约280元，30年可以减少利息支出10万元。
会上，潘功胜提到，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
广开首席产业研究院资深研究员马泓同样称，下调存量房贷利率，最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力，降低提前还贷的诉求，并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。
“存量房贷降利率是今年各地呼声最大的话题，此次降低存量房贷利率，实实在在为每个已经购房的居民家庭减轻月供负担。”上海易居房地产研究院副院长严跃进进一步称，叠加最近几年LPR和去年存量房贷利率下调，实际上已经较大幅度地降低了月供负担和压力。若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近四年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，是历史上非常罕见的降存量房贷的政策。
若按此计算，综合考虑最近四年的房贷政策来看，100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供累计已经减少了870元。换句话说，对于贷款100万元的家庭来说，每个月可以少支付870元左右，这是实实在在的利好政策。
“需求侧层面，在LPR下调的基础上，压降存量房贷利率对基准利率的加点，将大幅改善购房者负债成本，减少提前还贷的压力。”中信证券首席经济学家明明同样称。
降首付侧重影响北上深一线城市
另对首付比例，此次对于二套房或改善型住房同样落实了宽松的首付比例导向。
具体来看，过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，在业内看来，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。
严跃进称，简单测算，若是一个家庭认购一套200万元总价的二套房，过去首付款需要50万元，但现在降低为30万元，直接减少20万元，自然激活改善型或换房的需求。
“此次默认和首套房标准一致，其实也是更大力度降低改善型住房需求和增强购房能力。”严跃进称，人民银行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心等发挥了积极的作用。
“新政为购房者提供更多购房优惠政策，希望通过下调购房门槛，降低购房成本，更好地满足刚性和改善型住房需求。”对于此次政策表态，马泓也指出，人民银行针对住房存量贷款利率和二套房首付比例的调整，以政策“组合拳”的方式释放稳楼市积极信号。
截至2024年8月末，全国商品房销售面积累计同比下降18%，房地产投资累计同比下降10.2%，商品房住宅库销比为6∶1。房地产销售及投资增速的持续回落，商品房库存处于历史相对高位，表明房地产市场下行压力较大，也给宏观经济形成较为明显的拖累。
马泓认为，新政将对全国商品房去化提供帮助，有望加快国内商品房市场向供求平衡的方向运行，推动房地产市场平稳健康发展。
不过，张大伟则指出，从当下市场来看，这一政策主要影响在一线城市，因为从全国看，大部分城市首套房二套房的分界线已经越来越淡化，只有一线城市二套房首付依然明显超过首套房，预计这对于北京、上海、深圳等一线城市有一定积极影响。
另对统一房贷最低首付比例至15%，潘功胜也解释了两点，各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。不同城市之间、地区之间房地产市场情况差别很大，地方政府可以采取差别化的安排，在全国底线基础上确定辖区内最低首付比例下限。
另外，商业银行可根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。“因为15%只是一个最低的首付比例，商业银行要基于对客户风险的评估，可能会比这个水平要高，也有客户说我有钱，可以付30%首付比例，这是商业银行和个人之间的一种市场化的磋商。”潘功胜说道。
值得关注的是，为了帮助银行稳住净息差，潘功胜也表态，“同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定”。
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