云南昭通：各县政府可有偿收回闲置土地，但应量力而行，不得增加隐性债务
据微信公众号“昭通市人民政府”9月9日消息，云南省昭通市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知。
文件提出，妥善处置存量土地。对于2024年3月31日之前供地、目前尚未开发或已开工未竣工的闲置存量土地，可以采取以下方式妥善处置。
一是房地产企业有能力继续开发的闲置土地，要鼓励支持房企主动适应市场需求继续开发，相关部门要按规定适当放宽分期开发和价款缴纳等要求，依法合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任。
二是房地产企业无能力继续开发的闲置土地，1.支持二级市场转让给有能力开发的企业继续开发。同时，推行预告登记转让和“带押过户”，优化分割开发程序，可通过补充协议完善出让合同等方式引入合作方。2.各县(市、区)政府可综合考虑地块具体情况，按以需定购的原则测算土地价格，依法依规自主决策收回或以合理价格收购闲置土地用于保障性住房建设，但各地政府有偿收回土地应量力而行，不得增加地方政府隐性债务。
《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干措施》原文如下：
为认真贯彻落实好党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，进一步健全完善昭通市房地产调控机制和配套政策，更好满足人民群众对高品质住房的期待，在认真组织评估2023年出台的《昭通市人民政府办公室关于2023年促进房地产市场平稳健康发展的意见》(昭政办发〔2023〕59号)执行情况和广泛征求意见建议的基础上，决定对原有房地产调控措施部分延续执行，部分优化调整，特制定本措施。
一、多样供给，满足合理住房需求
(一)进一步改善住房供给。完整、准确、全面贯彻新发展理念，完善“市场+保障”住房供应体系，全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，满足人民群众刚性和改善性住房的不同需求，修订完善《昭通市城乡规划管理技术规定》(2021年版)，遵循市场经济规律，依法依规鼓励发展高品质住宅、立体生态建筑(第四代建筑)等多样化住宅形式，在方案设计方面给予政策支持，鼓励企业转型发展，推动房地产从“规模型”向“品质型”、从“有房住”向“住好房”转变。〔牵头单位：市自然资源和规划局；配合单位：市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(二)推动商品住房去库存。各县(市、区)要扛实属地商品房去库存主体责任，全面摸清底数，细化工作方案，强化措施有序推进。一是各县(市、区)结合辖区实际，坚持“以需定购”，鼓励符合条件的地方国有企业以合理价格收购符合条件的存量商品住房用作配租或配售型保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。二是各县(市、区)结合辖区实际，在城市更新、征地拆迁安置等工作中，以货币化安置为基础推行房票制度，征收人向被征收人发放房票，被征收人在各县(市、区)购买商品住房，可凭房票抵扣房款，房地产企业凭房票与政府结算。三是允许将商业用房按规定改建为保障性租赁住房，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。四是鼓励房地产开发企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业，开展农贸市场、超市等业务，运营库存非住宅商品房，盘活资产的同时方便群众生活。五是鼓励有实力的中介公司联合房地产开发企业开展“卖旧买新、以旧换新”活动，提升房地产市场活跃度，让更多改善客群轻松置换房屋。〔牵头单位：市住建局、市自然资源和规划局；配合单位：市国资委、市财政局、市发改委；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
二、结合需求，优化项目规划管控
(三)优化商住比。一是在土地出让前，属地政府根据片区控制性详细规划和商业商务用房配置、去化等情况，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可按程序调整商业商务用房的开发量或新供应土地的商住比。二是对已供应尚未建设的商业商务用地及住宅兼容商业用地，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经属地政府研究同意，可依法适当降低商业商务用房开发量或商住比；房地产开发企业也可向属地政府申请将商业商务用地调整为托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施用地。〔牵头单位：市自然资源和规划局；配合单位：市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(四)优化配套设施计容。2024年8月1日后报规的住宅或住宅兼商业项目，开发建设单位无偿提供的社区服务站、文化活动站、体育活动室、社区卫生服务站、养老服务设施、生活垃圾收集点与垃圾处理设施用房、公共厕所，可不计入容积率。〔牵头单位：市自然资源和规划局；配合单位：市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(五)提升阳台比重。住宅建筑中每户不封闭阳台结构底板投影面积之和占该户房屋套内建筑面积的比例不大于20%的，其计容建筑面积可按其结构底板投影面积的一半计算，超出部分应按照全面积计入计容建筑面积。〔牵头单位：市自然资源和规划局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(六)优化车位配比。鼓励分时利用社会停车资源，停车资源密集区的新建项目配建的机动车泊位数量，其车位配比可通过项目交通影响评价合理确定；建筑面积大于120平米的户型，其停车位配建标准可按照户均需求合理确定，但不得低于规划条件要求配比的0.8倍。〔牵头单位：市自然资源和规划局；配合单位：市公安局、市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(七)增加规划核实分期批次。经各县(市、区)人民政府研究同意，针对建设体量大、建设周期长的房地产开发项目，在满足分期投入使用功能，确保质量安全、环境安全，通过建设工程消防验收的前提下，房地产开发企业征得购房人同意的，可以结合项目实际适当增加规划核实分期批次。〔牵头单位：市自然资源和规划局；配合单位：市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(八)分阶段推进车位、车库产权管理和登记。本措施实施前已进行不动产登记的小区，由开发企业和相关部门补充提交车位、车库规划核实、验收、测绘成果等相关资料，依法依规开展车位、车库产权首次、转移等登记。本措施实施后，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库按照《民法典》由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定产权归属的，纳入合同网签备案管理，不动产首次登记时应将车位、车库一并进行首次登记，并依申请完成其他登记。〔牵头单位：市自然资源和规划局；配合单位：市税务局、市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
三、落实政策，加大金融信贷支持
(九)调整最低首付款比例政策。取消全市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。昭通市首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%。〔牵头单位：人行昭通市分行；配合单位：昭通金融监管分局、市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(十)加强信贷服务支持力度。鼓励银行机构放开非住宅商品房个人按揭贷款业务，支持创新创业主体对非住宅商品房自持、租赁及运营的信贷需求。鼓励金融机构开展开发贷款助企行动，对房地产开发企业及项目施工单位新增合理融资需求予以大力支持，对合理存量融资积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。〔牵头单位：人行昭通市分行；配合单位：昭通金融监管分局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(十一)进一步优化公积金政策。加大缴存人家庭购房支持力度，降低缴存人家庭在全市区域内购买第二套改善性住房申请住房公积金贷款的首付款比例；城镇灵活就业人员连续、足额缴存住房公积金满6个月(含)以上，在本市区域内购买首套或二套住房，可申请公积金贷款；缴存人本人或配偶本市区域内有未结清商业性个人住房贷款的，可按《昭通市商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款和组合贷款管理办法(试行)》(昭公积金管委〔2023〕5号)规定，将商业住房贷款余额转办公积金贷款；缴存人家庭购买自住住房的，可“先提后贷”；落实二孩及以上家庭和引进高层次人才优惠政策，二孩及以上家庭最高贷款额度上浮30%、引进高层次人才最高贷款额度上浮50%。〔牵头单位：市公积金中心；配合单位：市住建局、市人社局、市卫健委、人行昭通市分行、昭通金融监管分局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(十二)切实做好“白名单”推送。按照市场化、法治化原则，加强在建已售未交付商品住房项目的分类监管和处置，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。动态建立房地产项目“白名单”制度，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”“应贷尽贷”，确保满足在建项目合理融资需求。〔牵头单位：市住建局、昭通金融监管分局；配合单位：市公安局、市财政局、市自然资源和规划局、市市场监管局、市税务局、市中级人民法院以及相关金融机构；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
四、强化保障，促进房地产行业健康发展
(十三)妥善处置存量土地。对于2024年3月31日之前供地、目前尚未开发或已开工未竣工的闲置存量土地，可以采取以下方式妥善处置。一是房地产企业有能力继续开发的闲置土地，要鼓励支持房企主动适应市场需求继续开发，相关部门要按规定适当放宽分期开发和价款缴纳等要求，依法合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任。二是房地产企业无能力继续开发的闲置土地，1.支持二级市场转让给有能力开发的企业继续开发。同时，推行预告登记转让和“带押过户”，优化分割开发程序，可通过补充协议完善出让合同等方式引入合作方。2.各县(市、区)政府可综合考虑地块具体情况，按以需定购的原则测算土地价格，依法依规自主决策收回或以合理价格收购闲置土地用于保障性住房建设，但各地政府有偿收回土地应量力而行，不得增加地方政府隐性债务。〔牵头单位：市自然资源和规划局；配合单位：市财政局、市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(十四)解决在建项目土地问题。对房地产开发项目涉及历史遗留存在边角地、夹心地、插花地等问题，导致项目不能正常推进建设或推进滞后的，由自然资源和规划部门根据每个项目实际情况，指导县(市、区)出台具体解决方案，限期解决土地问题，推动项目竣工交付。〔牵头单位：市自然资源和规划局；配合单位：市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(十五)土地增值税清算成本扣除。房地产开发企业在开发小区内建造的与清算项目配套的公共设施，在进行土地增值税清算时，对产权属于全体业主所有的，或者建成后无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，以及建成后有偿转让的，其成本、费用可以扣除。对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或者资料不符合清算要求或者不实的，由当地住建部门根据建安造价定额进行单位成本评估，并传送到税务机关据此核定扣除上述四项开发成本。〔牵头单位：市税务局；配合单位：市自然资源和规划局、市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(十六)切实强化司法保障。一是商品房预售资金监管账户被人民法院冻结的，依据《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)，为确保项目顺利建设，经项目所在县(市、区)住房和城乡建设主管部门审核同意的拨付款项，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。二是对需要经过破产重整程序司法处置的项目，各县(市、区)要加强司法联动，加快推动项目房地产企业债权债务关系重整或引入新的开发主体，支持处置后的项目达到“白名单”五个条件和五项标准。三是对于经过严重资不抵债且经过破产清算程序司法处置后停建的项目，根据最高人民法院关于商品房消费者权利保护有关规定，落实购房人债务权利第一顺位要求，优先退还购房人房款。〔牵头单位：市中级人民法院；配合单位：人行昭通市分行、昭通金融监管分局、市住建局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(十七)规范商品房销售管理。取消《昭通市人民政府关于进一步加强房地产市场管理工作的实施意见》(昭政发〔2014〕48号)中关于商品房预售项目“施工形象进度”的相关要求。鼓励有条件的县(市、区)，因地制宜，先行先试，开展商品房现房销售试点工作。继续实行预售的，严格按商品房预售资金监管有关规定，规范开设预售资金监管账户，严格执行三方监管协议，确保资金按规定归集使用管理，保障本项目顺利建设交付，防止出现新的交付风险。〔牵头单位：市住建局；配合单位：人行昭通市分行、昭通金融监管分局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
(十八)完善配套设施建设。属地政府应加大市政基础设施和公共服务设施配套力度，重点完善已供住宅用地相对集中区域的配套基础设施和公共服务设施，推动已规划的休闲、教育、医疗、交通等配套设施项目提前开工、及时投入使用，完善住宅小区15分钟生活圈，提升居民生活品质，提振群众购买商品房信心。〔牵头单位：市住建局；配合单位：市自然资源和规划局、市教体局、市卫健委、市交运局；责任单位：各县(市、区)人民政府〕
本措施自印发之日起施行，有效期至2025年12月31日。期间如遇国家和省级政策调整，以上级政策为准。
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