万科归母净利亏损近百亿 郁亮称新房性价比有很好提升
中新经纬8月30日电 (薛宇飞)万科于30日晚发布2024年半年度报告，并举行中期业绩推介会。推介会上，万科管理层对上半年公司业绩亏损向投资者表达了歉意，公司表示，会通过聚焦三大主业、加快推进大宗资产和股权交易等方式化解潜在风险。
董事会主席郁亮认为，经过近三年调整，新房的性价比得到很好提升，房企也开始“卷”产品、“卷”服务，“房地产行业终于有了一点像造汽车一样去造房子的味道”。
四大因素导致业绩亏损
2024年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元人民币，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。分业务类型看，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1234.0亿元，占比86.4%；来自物业服务的营业收入为160.0亿元，占比11.2%。
上半年，扣除税金及附加前，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为7.2%，较 2023年同期下降12.1个百分点，扣除税金及附加后的营业利润率3.5%，同比下降11.2个百分点；物业服务毛利率为13.7%，较2023年同期下降1.7个百分点。
业绩推荐会上，万科管理层对于业绩亏损表达了歉意。万科董事会秘书朱旭说：“再次对这次业绩亏损表示深深的歉意，我们也会诚恳地接受各位投资者和媒体朋友的批评和质疑。”
对于业绩亏损的主要原因，半年报中称，一是，房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，公司房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。上半年，公司开发业务的结算收入为1116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务的结算毛利率为6.8%，同比下降13.5 个百分点。
二是，计提减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期对部分项目计提存货跌价准备21亿元(含非并表项目计提1.7亿元)。此外，针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元。
三是，部分非主业财务投资出现亏损。四是，部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。
下半年交付约10万套房源
今年以来，万科多次出售相关资产股权受到关注。
万科在半年报中表示，公司将经营安全放在第一位，上半年制定并落地了“一揽子方案”，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。一是全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力。二是加快推进大宗资产和股权交易。1至7月，公司共实现大宗交易签约金额 204 亿元(含印力的资产交易及REIT发行)，资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。
万科称，三是积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，获得金融机构大力支持。上半年公司合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%。
截至今年上半年末，万科已完成73亿元的境内公开债券和折合约104亿元的境外公开债券的偿付，2024年年内尚有9月份到期的20亿元境内公开债券待兑付。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，9月份到期的境内公开债券已经做好资金安排，在下半年，公司继续锚定年初制定的经营目标，积极推进销售，加快大宗资产交易和资源的盘活。
中报披露，万科在今年上半年交付了7.4万套房源，预计全年将交付18.8万套。韩慧华介绍，今年上半年公司整体交付量同比下降约30%，下半年约有四成的下降，开发业务规模、经营支出等也在下降，这些因素下，从今年二季度，公司的经营活动现金流已经回正，有信心在今年三季度、四季度继续保持经营活动现金流为正。
对于房地产市场未来的走势，郁亮认为，从中长期看，潜在住房需求已经过了历史峰值，但市场也有可能低估了潜在住房需求的绝对量，这一规模仍然非常巨大。从短期看，经过近三年调整，新房的性价比得到很好提升，同时，政策对多元化住房需求的支持力度不断增加，这些都为市场复苏积累了能量，也为行业进入新发展阶段提供土壤。
郁亮称，随着房地产供求关系发生根本性改变，行业的关键竞争要素已经从规模竞争转变到产品力竞争，要为消费者提供优质住房。“房企开始‘卷’产品、‘卷’服务，这对消费者来说是一件好事情，房地产行业终于有了一点像造汽车一样去造房子的味道。随着企业产品力和服务力的提高、房价的回落，新房的性价比已经得到比较大的提升。”郁亮说。
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